Viime aikoina taloyhtiöiden rahoitus on ollut esillä julkisessa keskustelussa monestakin eri näkökulmasta. On puhuttu taloyhtiöiden lainojen määrästä, asuntosijoittamisesta ja pankkien tiukentuneista lainan myöntämisen periaatteista. Mutta ennen kuin päästään otsikon aiheeseen, muutama sananen taustoista.
Asuntosijoittaminen lisääntyy
Yksityisten henkilöiden tai yksityisten henkilöiden yksin tai kaksin omistamien sijoitusyhtiöiden asuntosijoittaminen on noussut valtavasti. Reilussa kymmenessä vuodessa määrä on jotakuinkin tuplaantunut. Yksityisten omistamia vuokra-asuntoja on reilut 200.000. Aiheesta on kirjoiteltu sekä varoittavasti että ihannoivasti. Kuinka yksityinen voi pienellä velkarahalla ostaa asuntoja uudiskohteesta, joissa on taloyhtiölainaa vaikkapa 70 %. Lopputuloksena uuden asunnon osto vuokrattavaksi onnistuu hyvinkin pienellä pääomalla tai jos vakuuksia on pankin näkökulmasta tarpeeksi, voi tuo rahoitettava 30 % olla yhtä lailla lainarahaa. Siis uusi asunto omaksi ilman omaa rahaa; tästä toki voi olla montaa mieltä kuinka oma tuo on, jos se on rahoitettu velkarahalla. Tämän jälkeen yhtälö on yksinkertaisesti se, että asunnon vuokratuotosta voi vähentää verotuksessa hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen siltä osin kuin niitä ei ole taloyhtiön kirjanpidossa rahastoitu. Näin asuntosijoittaminen ei välttämättä tuota nopeaa rahaa lainkaan, mutta huoneiston lainaosuus pienenee koko ajan. Rahan tuohon hoitovastikkeeseen ja pääomavastikkeeseen maksaa vuokralainen. Huoneiston omistajalle ei välttämättä jää käteen tuosta kuukaudessa tai vuodessa mitään, joten pääomaveroakaan ei tarvitse maksaa. Pihvi usein siintääkin vuosien päässä. Jonkun vuoden päästä asunnon myyntihinta on noussut lainan lyhentymisen kautta. Toisaalta hyvällä sijainnilla oleva asunto on harvoin menettänyt arvoaan. Päinvastoin, pelipaikalla oleva asunto voi olla sijoitus jo arvonnousun kautta. Ja jos asuntojen hinnoissa tapahtuu 1990-luvun alun kaltainen notkahdus, tullaan sieltä ajan kanssa ylös joka tapauksessa. Asuntosijoittaja selvittää ostoksensa usein tarkkaan. Laskee vuokratuotoista vähennettävät vastikekustannuksen ja asunnon hankintahinnan kautta arvioi onko sijoitus vuokratuottoprosentiltaan kannattava.
Hallitus haluaa rajoittaa taloyhtiölainoja
Samaan aikaan Suomen hallitus on ohjelmassaan ottanut tuon lainan lyhennyksen vähennysoikeuden pohdittavakseen: ”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.” Mikäli vähennysoikeus loppuisi, muuttuisi sijoittamisen yhtälö selvästi. Se mitä hallitusohjelman kirjaus tuo tullessaan on toki vielä arvoitus. Valtiontaloudelle asumisen rahoilla on iso merkitys. Yleisen asumistuen maksut valtiolta vuokralaisille on 10 vuodessa yli kolminkertaistuneet. Vuokralaiset rahoittavat entistä enemmän asumistaan tuella, joka päätyy vuokranantajalle, joka lyhentää tuolla lainaa. Järjestelmä siis jossain määrin subventoi sijoittamistoimintaa. Toisaalta tämähän ei koske vain yksityisiä asuntosijoittajia, vaan yhtä lailla valtakunnalliset vuokrataloyhtiöt tekevät voittoa, jonka takana ainakin osain on koko ajan kasvava asumistuen potti.
Taloyhtiön talous
Taloyhtiön talouden näkökulmasta tilanne on varsin pitkälle matemaattinen. Tyypillisesti hoitovastikkeella katetaan +-0 hoitokulut ja pääomavastikkeella katetaan rahoituskulut. Taloyhtiön kirjanpidossa tuo kertyvä pääomavastike näkyy tuloslaskelma loppupäässä, hoitokatteen jälkeen. Kertyneen pääomavastiketuoton vastapainona on tuloslaskelmaan kuuluvat rahoituksen menot; korot ja muut rahoituskulut. Pääomavastikkeella kerättävä lainan lyhennykseen käytettävä osuus ei kuitenkaan ole tuloslaskelman kuluerä vaan pienentää lainaa taseessa. Tämä taas johtaa siihen, että tuo lainanlyhennykseen käytettävä pääomavastikkeen osa jää tuloslaskelmaan plussaksi. Koska taloyhtiön intressissä on välttää verojen maksu, on tuo lyhennyksiä vastaava plussa saatava nollattua. Tähän löytyy pari kelvollista vaihtoehtoa. Yhtiö voi tehdä kirjanpidossa poistoja. Poistoja voi tehdä asuinrakennuksista enintään 4 % ja koneista ja kalustosta sekä rakennusten koneista ja laitteista 25 % niiden tasearvosta. Koska poistot tehdään tasearvosta, on poistojen maksimimäärä helpolla arvioitavissa. Merkittävää tässä on kuitenkin se, että poistopohja pienenee vuosi vuodelta ja samoin pienenee siis maksimipoistojen määrä. Tuloksen hallinta poistoilla on hankalaa myös siksi, että poistojen maksimimäärä on rajallinen. Ongelma tulee vastaan siinä kohdassa, kun osakkaat maksavat lainaosuuksiaan kerralla pois, jolloin yhtiölle tuleva tulo on merkittävästi enemmän kuin mitä tulo olisi ollut pääomavastikkeiden kautta. Poistopohja harvoin riittää.
Rahastointi
Toinen rahoituspuolen tuloksen hallintakeino on rahastointi. Rahastointi on siis osakkaiden maksusuoritteiden kirjaamista taseeseen. Yhtiö voi rahastoida nuo pääomavastikkeet siltä osin, kuin pääomavastiketta on käytetty lainan lyhennykseen. Näin myös rahoituspuoli on +-0. Tämä tarkoittaa samalla sitä, että asuntosijoittajan matematiikka muuttuu merkittävästi. Yhdellä kirjauksella asuntosijoittajan maksamista vastikkeista suurin osa muuttuikin verotuksessa kyseisen vuoden vuokratuotoista vähennyskelvottomaksi. Tuottoprosentti tippui kuin Pasi Nurminen lentokoneen rappusilta. Kun sijoittaja ei voikaan vähentää pääomavastiketta verotuksessa, maksaa hän tuon osan vuokratuotosta pääomaveroa, ellei muita verotuksen vähennyksiä ollut käytettävissä. Tästä syystä sijoittajat karsastavat pääomavastikkeen rahastointia. Verottajan näkemys rahastoidun pääomavastikkeen vähennyskelvottomuudesta on ymmärrettävä. Kyseinen raha on rahastoinnilla kasvattanut yrityksen omaa pääomaa eikä sijoitus omaan pääomaan voi mitenkään olla vuosikuluna vähennettävä. Hukkaan nuokaan rahat ei välttämättä sijoittajan näkökulmasta mene. Sijoittaja saa vähentää rahastoidut suoritukset aikanaan myydessään asuntoa. Vähennys tehdään myyntivoitosta. Mutta vähennysmahdollisuus perustuu siis ajatukseen, että asunnon myynnistä muodostuisi voittoa, koska jos voittoa ei ole, ei voi tehdä vähennyksiäkään.
Jotta taloyhtiö voi rahastoida pääomavastikkeita tai lainaosuuksien poismaksuja, on tästä oltava yhtiökokouksen päätös samalta vuodelta, jota rahastointi koskee. Monissa yhtiöissä tehdään ”Rahastoidaan enintään lainanlyhennysten verran”-rahastointipäätöksiä, jotka ovat rahastoinnin mahdollistavia, mutta ei pakottavia. Tällaiset ehdolliset päätökset eivät kuitenkaan kerro lopullisesti rahastoidaanko vai eikö. Varsin usein rahastointipäätökset kirjoitetaan myös siten, että päätetään rahastoida huoneistokohtaisen lainaosuuden poismaksut, mutta pääomavastiketta ei rahastoida tai pääomavastikkeen rahastointipäätös on ehdollinen.
Esimerkiksi näin
Kuvitellaan 50 huoneiston uudiskohde, jossa asuntojen koko on noin 40 m2 ja asunnoista suuri osa on myyty sijoittajille noin 3000 € neliöhinnalla. Hinnasta 75 % on muodostunut taloyhtiölainasta eli ostajalle on jäänyt maksettavaa 750 €/neliö. Lainaa on siis noin 2250 €/m2. Rakennuksen kirjanpitoarvo on kuusi miljoonaa. Lainaa taloyhtiöllä on 4,5 miljoonaa. Taloyhtiölaina on 20 vuoden annuiteettilaina. Sijoittajalle tuo kuulostaa varsin hyvältä. Korkojen ollessa matalalla pääomavastikkeen suuruudeksi jää noin 10,60 euroon/neliö. Neljän euron hoitovastikkeella tuo maksaa hyvällä sijainnilla itse itsensä, jos vuokrataso vain pysyy tuossa vähintään noin 15 eurossa/neliö. Toki oman rahoitusosuuden 25000 euron mahdolliset rahoituskulut pitää jotenkin saada hoidettua; 10 vuoden lainalla noin 220-230 €/kuukausi.
Taloyhtiön laina lyhenee annuiteetissa alussa noin 200.000 €/vuosi. Tuo on siis se summa, joka kirjanpidossa tulee tavalla tai toisella saada käsiteltyä, jotta voittoa ei muodostu. Yhtiö voi tehdä poistoja ensimmäisenä vuotena enintään 240.000 €. Hienoa, tämä riittää hyvin, kun poistoja ei tarvita kuin 200.000 €. Toisena vuonna poistopohjaa on 5.800.000 €. Poistojen maksimimäärä olisi 232.000 €, mutta tehdään vain tarvittava 202.000 €. Kolmantena vuotena poistopohja on 5.598.000 €. Nyt poistojen maksimi 4 % poistoilla on enää 224.000 €. Annuiteetissa vuosittainen maksurasite pysyy samana, tässä esimerkissä 256.153 €/vuosi. Sovittu summa pitää sisällään sekä koron että lyhennyksen. Lainan lyhentyessä koron osuus pienenee ja lyhennyksen osuus kasvaa. Näin jatkaen on maksipoistot 5 vuoden kohdalla 207.500 €, mutta lyhennystä maksetaan jo enemmän; yhteensä 209.400 €. Edelleen maksimipoistoilla jatkaen 10 vuoden kohdalla poistoja voi tehdä 4.113.535 euron rakennuksen arvosta enää 164.541 €, mutta lyhennykseen menee jo 223.000 €/vuosi. Tuosta kerätystä 256 tuhannen pääomavastikekertymästä pitää jo rahastoida lähes 58.500 euroa eli noin 23 %. Kun tullaan lainan viimeiselle vuodelle, on rakennuksen arvosta poistettu jo noin 3,3 miljoonaa ja poistopohjan hupenemisen kautta pääomavastikkeesta on täytynyt tuona vuonna rahastoida yli 70 %. Rahantekokone on yskähdellyt muutamankin kerran. 4,5 miljoonan lainasta on rahastoitu noin 1,46 miljoonaa.
Sijoittajaosakkaiden asema
Tähän matematiikkaan vaikuttaa kuitenkin paljon se, millaisia osakkaita taloyhtiössä asuu. Sijoittajaosakkaat harvoin tuon edellä kerrotun ansaintalogiikan takia haluavat maksaa lainaosuuttaan pois, kun taas omistamassaan asunnossa asuvat osakkaat maksavat lainan hanakammin pois. Muiden osakkaiden suorittama lainaosuuden poismaksu helpottaa sijoittajan tuskaa. Kun lainapääoma poismaksujen kautta pienenee, pienenee vuosittaiset lyhennykset ja sitä kautta poistojen tarve. Näin myös poistopohja auttaa välttämään rahastoinnin. Mutta edelle kerrottu kohde ei ole mitenkään mahdoton. On myös taloyhtiöitä, joissa sijoittajien osuus osakkaista on 100 %. Toinen tähän matematiikkaan vaikuttava asia on laina-aika. Laina-ajan kasvaessa vuosittaiset lyhennykset pienenevät ja poistojen määrä riittää paremmin. Lainan päättyessä, kun koko laina on maksettu pois, on rakennuksen arviosta poistettu peräti 3,6 miljoonaa. Laina-aikoja ollaan kuitenkin mieluummin lyhentämässä kuin pidentämässä. Valtiovarainministeriön työryhmä esitti syksyllä 2019, että taloyhtiö saisi lainaa enintään 60 % myytävien asuntojen velattomasta hinnasta. Takaisinmaksuaika olisi enintään 25 vuotta, eikä lyhennysvapaita saisi olla viiteen vuoteen asunnon valmistumisesta.
Nämä lainojen takaisinmaksuun ja taloyhtiön kirjanpitoon liittyvät asiat ovat kaikki varsin helppoa matematiikkaa. Tunnistamalla taloyhtiön talouden lähtökohdat simulointi tulevaisuuteen on toteutettavissa. Se mitä ei voi ennustaa, on osakkaiden yhtiökokouskäyttäytyminen sekä pankkien lainapolitiikka sekä lainsäädännön muutokset. Nämä kaikki vaikuttavat rahastointipäätöksiin ja rikkovat nykyiset matemaattiset kaavat.
